„Da sind noch Grundschulden eingetragen … Vorsicht!“
Diesen Satz hören wir regelmäßig bei Immobilienverkäufen. Die Sorge lautet meist: „Dann sind doch bestimmt noch hohe Schulden auf dem Haus.“ Unsere Antwort überrascht viele: Nicht unbedingt.
Ein Notar erklärte es einmal so …
Bei einem Kaufvertrag erklärte ein Notar den Käufern die Grundschuld mit einem einfachen Bild:
„Stellen Sie sich die Grundschuld wie eine Flasche vor. Bei Auszahlung des Darlehens ist diese Flasche randvoll mit Schulden. Mit jeder Tilgungsrate wird sie leerer. Die Flasche selbst bleibt aber vollständig erhalten und kann später sogar wieder neu mit Schulden gefüllt werden.“
Dieses Bild erklärt den Unterschied zwischen Darlehen und Grundschuld besser als viele juristische Definitionen.
Was bedeutet das?
Das Darlehen beschreibt die Schuld gegenüber der Bank. Die Grundschuld ist lediglich die Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird. Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld häufig trotzdem bestehen. Aus dem Grundbuch allein lässt sich daher nicht erkennen, ob tatsächlich noch Verbindlichkeiten bestehen.
Warum wird die Grundschuld oft gar nicht gelöscht?
Viele Eigentümer lassen eine Grundschuld bewusst bestehen. Wird später erneut eine Finanzierung benötigt, kann die vorhandene Grundschuld häufig weiter genutzt werden. Das spart Kosten und Zeit.
Warum wir das bereits vor der Vermarktung prüfen
Bei Fichter & Storck gehört die Prüfung der Grundbucheintragungen zu den ersten Schritten eines Verkaufsauftrags. Dabei prüfen wir unter anderem:
- Bestehen die gesicherten Darlehen überhaupt noch?
- Liegt bereits eine Löschungsbewilligung der Bank vor?
- Handelt es sich um eine Buch- oder Briefgrundschuld?
- Ist der Grundschuldbrief vorhanden?
- Müssen vor dem Notartermin Unterlagen oder Löschungen vorbereitet werden?
Der verlorene Grundschuldbrief – ein unterschätztes Problem
Bei einer Briefgrundschuld existiert neben dem Eintrag im Grundbuch ein Grundschuldbrief. Ist dieser nicht mehr auffindbar, muss in der Regel zunächst ein gerichtliches Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, damit der Brief für kraftlos erklärt werden kann.
Der Immobilienverkauf muss deshalb häufig nicht verschoben werden. In der Praxis wird der Kaufvertrag oftmals dennoch vollzogen. Allerdings verlangt der Notar regelmäßig, dass der Nennbetrag der betroffenen Grundschuld zunächst auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird. Erst nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens und der Löschung oder Erledigung der Grundschuld kann dieser Betrag entsprechend freigegeben werden.
Genau deshalb prüfen wir bereits vor Beginn der Vermarktung, ob Briefgrundschulden bestehen und ob die erforderlichen Unterlagen vollständig vorhanden sind.
Unser Fazit
Eine eingetragene Grundschuld ist kein Beweis für bestehende Schulden. Sie dokumentiert lediglich eine Sicherheit im Grundbuch. Für einen reibungslosen Verkauf reicht es deshalb nicht aus, den Grundbuchauszug oberflächlich zu betrachten. Die frühzeitige Prüfung von Grundschulden, Löschungsbewilligungen und möglichen Briefgrundschulden hilft, Überraschungen kurz vor dem Notartermin zu vermeiden.
