„Wir wollen zum Notar – können wir auch?“

Der Kaufpreis ist ausgehandelt, Käufer und Verkäufer sind sich einig und der Kaufvertrag soll vorbereitet werden. Dann taucht eine Frage auf, die mit Grundbuch, Finanzierung oder Kaufpreis zunächst gar nichts zu tun hat:

Verfügen alle Vertragsbeteiligten über ausreichende Deutschkenntnisse, um einem notariellen Immobilienkaufvertrag sicher folgen zu können?

Wenn nicht, kann für die Beurkundung ein Dolmetscher erforderlich werden.

Warum die Sprachkenntnisse für den Notar wichtig sind

Ein Immobilienkaufvertrag ist keine Unterschrift unter einem Standardformular. Der Notar muss sicherstellen, dass die Beteiligten verstehen, welche Erklärungen sie abgeben und welche rechtlichen Folgen damit verbunden sind.

Ist ein Beteiligter nach seinen Angaben oder nach der Überzeugung des Notars der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig, greift § 16 Beurkundungsgesetz. Die Niederschrift muss dem Beteiligten dann übersetzt werden. Übersetzt der Notar nicht selbst, muss ein Dolmetscher hinzugezogen werden.

Muss der Dolmetscher öffentlich bestellt oder allgemein beeidigt sein?

Genau an dieser Stelle entstehen in der Praxis unterschiedliche Erfahrungen. Manche Notariate verlangen von vornherein einen allgemein beeidigten Dolmetscher. Andere akzeptieren unter bestimmten Voraussetzungen auch eine andere geeignete Person.

Das Gesetz verlangt nicht ausnahmslos einen bereits allgemein beeidigten Dolmetscher. Ist der hinzugezogene Dolmetscher nicht allgemein beeidigt, soll ihn der Notar für die Beurkundung beeidigen. Auf diese Beeidigung können alle Beteiligten verzichten.

Außerdem gelten für den Dolmetscher bestimmte Ausschlussregeln entsprechend. Deshalb sollte niemals eigenständig davon ausgegangen werden, dass beispielsweise ein Familienangehöriger ohne Weiteres übersetzen kann. Welche Person das Notariat im konkreten Fall akzeptiert, sollte unbedingt vorher abgestimmt werden.

Warum Notariate trotzdem unterschiedliche Anforderungen stellen

Für den Makler wirkt es zunächst widersprüchlich: Beim einen Notariat wird ausdrücklich ein allgemein beeidigter Dolmetscher verlangt, beim anderen genügt nach vorheriger Abstimmung eine geeignete unabhängige sprachkundige Person.

Der Hintergrund ist, dass der beurkundende Notar die Verantwortung für eine ordnungsgemäße Beurkundung trägt. Deshalb legen Notariate bei der praktischen Organisation unterschiedlich strenge Maßstäbe an. Für die Vertragsparteien und für uns als Makler ist deshalb nicht entscheidend, wie es ein anderes Notariat gehandhabt hat, sondern welche Anforderungen der tatsächlich beurkundende Notar stellt.

Bei uns beginnt die Klärung schon bei der Besichtigung

Sprachbarrieren werden bei uns möglichst nicht erst zum Thema, wenn der Kaufvertragsentwurf bereits vorliegt.

Schon bei Besichtigungen und in den anschließenden Gesprächen bekommen wir einen Eindruck davon, ob Käufer und Verkäufer einem komplexen deutschsprachigen Kaufvertrag voraussichtlich sicher folgen können. Dabei beurteilen wir selbstverständlich nicht selbst, ob aus rechtlicher Sicht ein Dolmetscher erforderlich ist. Wir registrieren lediglich frühzeitig, dass hier Klärungsbedarf bestehen könnte.

Spätestens bei der Vorbereitung des Kaufvertrags teilen wir diesen Umstand dem Notariat mit. Die Entscheidung, ob ein Dolmetscher erforderlich ist und welche Anforderungen an ihn gestellt werden, trifft anschließend der Notar.

Das ist auch eine Frage der Terminplanung

Warum ist diese frühe Abstimmung so wichtig? Weil eine Beurkundung mit Dolmetscher erfahrungsgemäß erheblich mehr Zeit benötigt.

Für einen normalen Immobilienkaufvertrag wird häufig ungefähr eine Stunde eingeplant. Bei einer Beurkundung mit Dolmetscher erleben wir dagegen eher Termine von rund zweieinhalb Stunden. Der Vertrag muss nicht nur verlesen und erläutert, sondern zusätzlich vollständig sprachlich übertragen werden. Auch Rückfragen und Antworten müssen übersetzt werden.

Wird die Sprachbarriere erst unmittelbar vor dem Termin erkannt, kann deshalb ein ganz praktisches Problem entstehen: Das vorgesehene Zeitfenster reicht nicht aus. Im ungünstigsten Fall muss der Notartermin verschoben werden.

Was dieser Fall zeigt

Eine sorgfältige Verkaufsvorbereitung besteht aus vielen kleinen Punkten, die für sich genommen unspektakulär erscheinen. Fehlende Deutschkenntnisse gehören dazu. Werden sie früh erkannt und mit dem Notariat abgestimmt, lässt sich die Beurkundung entsprechend vorbereiten. Wer das Thema erst am Tag des Notartermins entdeckt, riskiert dagegen unnötige Verzögerungen.

Unser Fazit

Ein guter Notartermin beginnt für uns nicht erst beim Notar.

Er beginnt bereits bei der Besichtigung und in den Gesprächen mit den Beteiligten. Wenn wir erkennen, dass Sprachkenntnisse bei der späteren Beurkundung eine Rolle spielen könnten, geben wir diese Information bei der Vertragsvorbereitung an das Notariat weiter.

Ob ein Dolmetscher erforderlich ist und welche Person dafür akzeptiert wird, entscheidet der Notar. Unsere Aufgabe als Makler sehen wir darin, dafür zu sorgen, dass diese Frage nicht erst fünf Minuten vor der Beurkundung gestellt wird.

Hinweis: Dieser Beitrag beschreibt allgemeine Erfahrungen aus der Immobilienpraxis und ersetzt keine rechtliche Beratung. Maßgeblich für die konkrete Beurkundung sind die Vorgaben des beurkundenden Notars.