„Das Haus gehört doch nur mir … warum muss mein Ehepartner zustimmen?“
Alleineigentümer – und trotzdem Zustimmung?
Der Verkäufer steht allein im Grundbuch. Das Haus gehört ihm vielleicht schon seit vielen Jahren, möglicherweise sogar schon vor der Ehe. Nun soll verkauft werden.
Eigentlich scheint die Sache eindeutig: Wer allein Eigentümer ist, kann allein verkaufen.
Und dann fragt das Notariat plötzlich nach dem Familienstand oder danach, ob die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen des Verkäufers darstellt.
Der Hintergrund ist § 1365 BGB.
Was hat die Ehe damit zu tun?
Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, verwaltet grundsätzlich jeder sein Vermögen selbst. § 1365 BGB macht davon jedoch eine wichtige Ausnahme: Ein Ehegatte kann sich nur mit Zustimmung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.
Das kann auch einen einzelnen Vermögensgegenstand betreffen – etwa ein Haus –, wenn dieser wirtschaftlich das ganze oder nahezu das ganze Vermögen des Verkäufers ausmacht.
Die bekannte „90-Prozent-Regel“
Im Gesetz selbst steht keine starre 90-Prozent-Grenze. Sie ergibt sich aus der Rechtsprechung.
Bei größeren Vermögen geht der Bundesgerichtshof grundsätzlich davon aus, dass § 1365 BGB nicht eingreift, wenn dem verfügenden Ehegatten mindestens etwa 10 Prozent seines ursprünglichen Gesamtvermögens verbleiben. Vereinfacht wird deshalb häufig von einer 90-Prozent-Grenze gesprochen.
Bei kleineren Vermögen kann die Betrachtung strenger ausfallen. Die Prozentzahl ist deshalb eine Faustformel – keine Zahl, die man ungeprüft auf jeden Fall übertragen sollte.
Auch die Kenntnis des Käufers spielt eine Rolle
Bei einem Geschäft über einen einzelnen Gegenstand kommt noch eine weitere Besonderheit hinzu: Nach der Rechtsprechung muss der Vertragspartner grundsätzlich wissen, dass der betreffende Gegenstand das ganze oder nahezu ganze Vermögen des Ehegatten ausmacht, oder zumindest die Umstände kennen, aus denen sich dies ergibt.
Spätestens hier wird deutlich, warum diese Frage in die Hände des Notars gehört und nicht durch eine einfache Prozentrechnung des Maklers entschieden werden sollte.
Was passiert, wenn die Zustimmung erforderlich ist?
Ist § 1365 BGB im konkreten Fall einschlägig, kann die Zustimmung des anderen Ehegatten für den Verkauf erforderlich sein. Ein ohne die erforderliche Zustimmung geschlossener Vertrag kann nach den gesetzlichen Regeln durch eine spätere Genehmigung wirksam werden.
Für einen reibungslosen Verkauf ist es natürlich wesentlich besser, diese Frage vor der Beurkundung zu klären.
So arbeiten wir
Wenn wir erkennen, dass eine Immobilie einem verheirateten Verkäufer allein gehört und möglicherweise einen sehr großen Teil seines Vermögens ausmacht, registrieren wir das bereits während der Verkaufsvorbereitung.
Wir entscheiden nicht selbst, ob § 1365 BGB tatsächlich greift. Wir geben die Information bei der Kaufvertragsvorbereitung an das Notariat weiter, damit die rechtliche Prüfung dort erfolgen kann.
Denn solche Fragen möchten wir nicht erst am Notartisch entdecken, wenn Käufer, Verkäufer und Finanzierung längst auf einen reibungslosen Vertragsabschluss eingestellt sind.
Unser Fazit
Alleineigentum im Grundbuch bedeutet nicht in jeder denkbaren Konstellation, dass der Ehepartner beim Verkauf keinerlei Rolle spielt.
§ 1365 BGB schützt im gesetzlichen Güterstand unter bestimmten Voraussetzungen das Vermögen der Ehe. Ob eine Zustimmung tatsächlich erforderlich ist, hängt vom konkreten Fall ab.
Unsere Aufgabe als Makler sehen wir darin, mögliche Stolpersteine frühzeitig zu erkennen und bei der Vertragsvorbereitung an den Notar weiterzugeben – damit sie geklärt sind, bevor sie den Verkauf verzögern.
Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls durch das Notariat oder eine Rechtsberatung.
