„Meine Tochter hat doch eine Vollmacht …!“
Ein Satz, bei dem wir genauer hinschauen
Bei der Besichtigung und in den Verkaufsgesprächen tritt fast ausschließlich die Tochter auf. Das Haus gehört jedoch der Mutter oder dem Vater.
Auf unsere Nachfrage heißt es: „Das ist kein Problem. Ich habe eine Vollmacht.“
Das kann vollkommen ausreichend sein. Es kann aber auch der Beginn eines erheblichen Problems sein – insbesondere dann, wenn der Eigentümer inzwischen nicht mehr selbst geschäftsfähig ist.
Warum der Zeitpunkt so entscheidend ist
Eine wirksame Vollmacht kann grundsätzlich auch über den späteren Verlust der Geschäftsfähigkeit hinaus Bedeutung haben, wenn sie entsprechend ausgestaltet wurde.
Existiert eine ausreichende Vollmacht aber nicht und ist der Eigentümer bereits geschäftsunfähig, lässt sich das Problem nicht einfach dadurch lösen, dass er jetzt noch schnell eine neue Vollmacht unterschreibt. Eine Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen ist grundsätzlich nichtig.
Deshalb ist die entscheidende Frage nicht nur: „Gibt es irgendeine Vollmacht?“, sondern: „Gibt es bereits eine wirksame Vollmacht, mit der dieser konkrete Immobilienverkauf abgewickelt werden kann?“
Muss die Vollmacht notariell beurkundet sein?
Auch hier lohnt sich eine präzise Formulierung. Eine Vollmacht muss nach § 167 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht automatisch dieselbe Form haben wie das Rechtsgeschäft, für das sie erteilt wird.
Bei einem Grundstücksverkauf kommen jedoch die Anforderungen der notariellen und grundbuchrechtlichen Abwicklung hinzu. Entscheidend ist deshalb, ob die vorhandene Vollmachtsurkunde inhaltlich und formal für den konkreten Grundstücksverkauf gegenüber Notar und Grundbuchamt verwendbar ist.
Eine handschriftliche Notiz mit „Meine Tochter darf alles für mich erledigen“ ist etwas völlig anderes als eine sorgfältig ausgestaltete Vorsorge- oder Generalvollmacht.
Wenn keine ausreichende Vollmacht vorhanden ist
Ist der Eigentümer nicht mehr geschäftsfähig und existiert keine ausreichende Vertretungsmacht, können Ehepartner oder Kinder nicht allein aufgrund ihrer familiären Stellung das Haus verkaufen.
Dann kann ein gerichtliches Betreuungsverfahren erforderlich werden. Wird ein Betreuer mit dem entsprechenden Aufgabenkreis bestellt, benötigt dieser für die Verfügung über ein Grundstück beziehungsweise für die Verpflichtung hierzu grundsätzlich zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
Damit wird aus einem vermeintlich einfachen Verkauf schnell ein Verfahren, das erheblich mehr Vorbereitung und Zeit benötigt.
Das Problem gehört an den Anfang – nicht ans Ende
Für uns ist genau das der entscheidende Praxispunkt.
Wenn Angehörige für einen Eigentümer auftreten, fragen wir frühzeitig, auf welcher Grundlage sie handeln. Liegt eine Vollmacht vor? Was umfasst sie? Ist das Original vorhanden? Und gibt es Anzeichen dafür, dass der Eigentümer möglicherweise nicht mehr selbst wirksam handeln kann?
Wir nehmen damit keine medizinische oder rechtliche Beurteilung der Geschäftsfähigkeit vor. Aber wir registrieren einen möglichen Klärungsbedarf und geben ihn frühzeitig an das Notariat weiter.
Warum das für Käufer und Verkäufer so wichtig ist
Die denkbar schlechteste Reihenfolge wäre: Immobilie vermarkten, Käufer finden, Kaufpreis verhandeln, Finanzierung vorbereiten – und erst danach feststellen, dass auf Verkäuferseite momentan niemand vorhanden ist, der den Kaufvertrag wirksam abschließen kann.
Gerade bei älteren Eigentümern und Verkäufen, die überwiegend von Angehörigen organisiert werden, gehört die Vertretungssituation deshalb für uns zu den Punkten, die früh geklärt werden sollten.
Unser Fazit
„Meine Tochter kümmert sich um alles“ ist im Alltag völlig verständlich. Für einen Immobilienverkauf reicht die familiäre Absprache allein jedoch nicht.
Wenn ein Eigentümer nicht mehr selbst geschäftsfähig ist, kann eine rechtzeitig erteilte, ausreichende Vollmacht von enormer Bedeutung sein. Fehlt sie, kann ein Betreuungsverfahren einschließlich gerichtlicher Genehmigung erforderlich werden.
Deshalb beginnt ein rechtssicher vorbereiteter Immobilienverkauf für uns auch mit der Frage: Wer darf auf Verkäuferseite eigentlich wirksam handeln?
Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt weder die Prüfung der konkreten Vollmachtsurkunde durch das Notariat noch eine rechtliche oder medizinische Beurteilung der Geschäftsfähigkeit.
