„Baujahr 1966 – ist das wirklich alt?“
„Das Haus ist von 1966? Dann ist da doch bestimmt alles alt.“
Solche Reaktionen erleben wir bei älteren Bestandsimmobilien immer wieder. Das Baujahr ist eine wichtige Information – aber für sich allein sagt es erstaunlich wenig darüber aus, in welchem Zustand sich eine Immobilie heute tatsächlich befindet.
Für uns beginnt die interessante Betrachtung deshalb erst nach der Frage nach dem Baujahr: Was wurde seitdem erneuert, saniert oder technisch verbessert?
Ein aktuelles Beispiel aus unserer Vermarktung
Ein Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1966, das wir aktuell bewertet haben, zeigt sehr schön, warum sich ein genauer Blick lohnt. Das Gebäude bringt zunächst Eigenschaften mit, die man nachträglich kaum herstellen kann: eine außergewöhnlich ruhige Wohnlage in Innenstadtnähe von Mannheim.
Gleichzeitig wurde das Haus über Jahrzehnte immer wieder modernisiert. Die vorhandenen Unterlagen ergeben folgende Historie:
- 2018: Erneuerung der Heizungsanlage
- 2010-2020: Austausch der Wohnungszugangstüren.
- 2017: Erneuerung der Fenster in allen Wohnungen.
- 2017: Abriss der kleinen Balkone und Erstellung von vorgestellten, größeren Balkonen aus Stahl
- 2017: Erneuerung der Fenster im Treppenhaus und der Haustür.
- 2017: Neueindeckung des Daches mit moderner Zwischen- und Aufsparrendämmung.
- Verschiedene Baujahre: Ertüchtigung der Elektro-Installation in den Wohnungen, nach und nach
Ein Haus hat nicht nur ein Alter
Bei der Beurteilung einer Bestandsimmobilie betrachten wir deshalb nicht nur das ursprüngliche Baujahr. Die einzelnen Bauteile haben ihre eigene Geschichte und ihr eigenes Alter.
Ein 2017 neu eingedecktes und gedämmtes Dach ist eben kein Dach von 1966. Fenster aus dem Jahr 2017 sind keine Fenster aus der ursprünglichen Bauzeit. Und erneuerte Elektro-Unterverteilungen müssen anders beurteilt werden als eine Installation, die seit Errichtung des Gebäudes unverändert geblieben ist.
Umgekehrt bedeutet „modernisiert“ natürlich nicht automatisch „neu“. Auch eine Heizungsanlage von 2018 oder ein Ende der 1990er-Jahre saniertes Bad hat inzwischen wieder ein entsprechendes Alter. Eine seriöse Beurteilung muss deshalb beides berücksichtigen: die durchgeführten Maßnahmen und den heutigen Zustand.
Warum wir die Modernisierungshistorie recherchieren
Genau hier beginnt für uns die eigentliche Arbeit. Wir möchten nicht lediglich das Baujahr aus einem Dokument übernehmen, sondern nachvollziehen, was mit dem Gebäude in den Jahrzehnten danach passiert ist. Dazu sichten wir vorhandene Rechnungen und Unterlagen, sprechen mit den Eigentümern und prüfen – soweit erforderlich – auch technische und rechtliche Fragen.
Solche Informationen sind für die Bewertung wesentlich aussagekräftiger als die isolierte Angabe „Baujahr 1966“.
Was dieser Fall zeigt
Die Aussage „Baujahr 1966“ ist richtig – aber unvollständig. Zwei Häuser desselben Baujahrs können sich heute in völlig unterschiedlichen Zuständen befinden. Das eine wurde über Jahrzehnte lediglich genutzt, das andere fortlaufend gepflegt und modernisiert.
Deshalb betrachten wir bei Bewertung nicht nur das Alter eines Gebäudes, sondern seine Geschichte.
Unser Fazit
Ein Baujahr ist eine Zahl. Eine Immobilie ist das Ergebnis dessen, was seit diesem Baujahr mit ihr geschehen ist.
Für eine realistische Beurteilung müssen Modernisierungen, heutiger Zustand, technische Ausstattung, Grundstück und Lage gemeinsam betrachtet werden. Genau deshalb lohnt sich bei Bestandsimmobilien der zweite Blick – häufig erzählt die Modernisierungshistorie wesentlich mehr als die Jahreszahl im Exposé.
