Aber der Bodenrichtwert ist doch …!

Diesen Satz hören wir als Sachverständige regelmäßig.

„Der Bodenrichtwert beträgt 650 Euro je Quadratmeter. Mein Grundstück hat 800 Quadratmeter. Dann ist das Grundstück also 520.000 Euro wert.“

So einfach wäre es tatsächlich schön. Leider funktioniert die Immobilienbewertung nicht so.

Vor kurzem baten uns Eigentümer, den Verkehrswert eines Einfamilienhauses zu ermitteln. Noch bevor wir das Grundstück überhaupt besichtigt hatten, legten sie uns den aktuellen Bodenrichtwert vor.

„Dann kennen Sie den Grundstückswert ja schon“, sagte der Eigentümer lächelnd.

Unsere Antwort lautete:

„Vielleicht – vielleicht aber auch nicht.“

Was ist ein Bodenrichtwert überhaupt?

Der Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens innerhalb eines Bodenrichtwertgebietes. Das entscheidende Wort lautet dabei: durchschnittlich.

Wo liegt das Problem?

In vielen Städten und Gemeinden sind die Bodenrichtwertzonen sehr groß. Nicht selten umfasst ein Gebiet mehrere Straßen mit völlig unterschiedlichen Qualitäten. Für den tatsächlichen Grundstückswert spielen jedoch zahlreiche weitere Faktoren eine Rolle.

• die konkrete Mikrolage
• Ausrichtung und Besonnung
• Lärm durch Straßen oder Bahnlinien
• Grundstückszuschnitt
• Hanglage
• Bebaubarkeit nach Bebauungsplan
• zulässige Ausnutzung
• Erschließung
• Blickbeziehungen

Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert können deshalb einen erheblichen Wertunterschied aufweisen.

Ein weiterer häufiger Irrtum

Besonders deutlich wird dies bei sehr großen Grundstücken. Viele Eigentümer rechnen einfach Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Doch häufig lässt sich ein Teil der Fläche gar nicht oder nur eingeschränkt wirtschaftlich nutzen. Bei sogenannten Übergrößen kann der tatsächliche Bodenwert deshalb deutlich vom rechnerischen Bodenrichtwert abweichen.

Wie gehen wir bei einer Bewertung vor?

Der Bodenrichtwert ist für uns ein wichtiger Ausgangspunkt. Er ersetzt jedoch niemals die individuelle Bewertung. Wir prüfen unter anderem:

• die konkrete Mikrolage
• die Ausnutzbarkeit nach Bauplanungsrecht
• den Grundstückszuschnitt
• wertbeeinflussende Zu- und Abschläge
• die Marktgängigkeit der Grundstücksgröße
• Vergleichsobjekte in der Region

Unser Fazit

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Instrument der Immobilienbewertung – aber eben nur ein Ausgangspunkt. Wer den Wert eines Grundstücks ausschließlich anhand des Bodenrichtwertes berechnet, übersieht häufig entscheidende Einflussfaktoren. Gerade Lage, Bebaubarkeit, Grundstückszuschnitt oder Übergrößen können den tatsächlichen Verkehrswert erheblich verändern.

Der Bodenrichtwert beantwortet nicht die Frage, was ein Grundstück wert ist. Er beantwortet lediglich die Frage, in welcher Größenordnung sich vergleichbare Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebietes bewegen. Die eigentliche Bewertung beginnt erst danach.